aroundCibubur.com – Siapa yang tidak mengenal Robert T. Kiyosaki? Seorang pengusaha, investor, motivator, dan penulis asal Amerika Serikat yang terkenal karena buku best-sellernya “Rich Dad Poor Dad.” Buku ini menjadi salah satu karya paling berpengaruh dalam dunia finansial pribadi karena mengajarkan cara berpikir kaya dan pentingnya investasi. Pria yang lahir pada 8 April 1947 di Hawaii, AS ini,memiliki filosofi utama yaitu :
– Aset vs liabilitas
– Membangun passive income
– Perlu pendidikan finansial yang tidak diajarkan di sekolah
– Kebebasan finansial adalah tujuan utama
Mengapa ia terkenal?
Kiyosaki membandingkan dua sosok ayah dalam hidupnya, yaitu Rich Dad (ayah temannya, yang mewakili pola pikir orang kaya) dan Poor Dad (ayah kandungnya,yang mewakili pola pikir kelas pekerja)
Dalam salah satu postingan di akun facebook nya, yang memiliki pengikut lebih dari 6,5 juta orang, Robert T. Kiyosaki menulis “Ubah rumah anda menjadi passive income (tanpa menjualnya)”
Kebanyakan orang berpikir rumah mereka adalah aset terbesar mereka. Itu salah. Rumah Anda adalah liabilitas. Butuh uang dari kantong Anda setiap bulan. Tapi inilah yang kebanyakan orang tidak tahu… Anda bisa mengubah rumah itu menjadi penghasilan pasif TANPA menjualnya. Izinkan saya menunjukkan caranya…
Itu disebut *cash out refinance*. Begini cara kerjanya :
Misalkan Anda membeli rumah 10 tahun lalu seharga $300.000. Anda membayar uang muka $60.000 dan membiayai $240.000. Hari ini, rumah Anda bernilai $500.000. Anda telah melunasi hipotek hingga $180.000. Itu berarti Anda memiliki $320.000 ekuitas yang hanya duduk diam tidak melakukan apa-apa. Uang mati.
Jadi langkahnya: Anda pergi ke bank dan melakukan refinancing. Alih-alih mempertahankan saldo $180.000, mereka memberi Anda pinjaman baru sebesar $300.000. Mereka melunasi pinjaman lama Anda… dan Anda membawa pulang $120.000 tunai. Bebas pajak. Karena itu adalah utang, bukan penjualan.
Nah, di sinilah kebanyakan orang salah: Pembayaran Anda naik dari $1.100 menjadi $1.900 per bulan. Itu tambahan $800/bulan. Banyak orang panik dan berpikir, “Saya tidak bisa membayar itu!” Tapi orang kaya berpikir berbeda. Mereka mengambil $120.000 itu dan membeli aset penghasil pendapatan.
Anda menemukan duplex seharga $400.000. Anda membayar $120.000 (30% uang muka). Bank membiayai $280.000 sisanya.
Duplex itu disewakan:
– Unit 1: $1.800/bulan
– Unit 2: $1.800/bulan
Total: $3.600/bulan
Setelah biaya (hipotek, pajak, asuransi, perawatan): Arus kas bersih: $1.000/bulan
Matematikanya:
– Pembayaran rumah Anda naik: $800/bulan
– Duplex menghasilkan: $1.000/bulan
– Anda mendapatkan tambahan $200/bulan pendapatan pasif. Dan Anda tidak menjual rumah Anda.
Tapi itu semakin baik:
✓ Penyewa membayar hipotek sewa untuk Anda
✓ Anda membangun ekuitas di DUA properti
✓ Duplex mengalami apresiasi seiring waktu
✓ Anda menarik $120.000 BEBAS PAJAK
✓ Depresiasi menghapus kewajiban pajak
Duplex $400.000 itu? Bangunan terdepresiasi ~$11.636/tahun. Jadi meskipun Anda mendapatkan $12.000 arus kas… di atas kertas Anda hampir tidak menunjukkan pendapatan kena pajak.
Dalam 5 tahun, arus kas tambahan itu menjadi lebih dari $23.000. Penyewa telah melunasi ~$30.000 hipotek Anda. Dan duplex Anda naik menjadi ~$480.000. Anda baru saja menciptakan lebih dari $110.000 kekayaan menggunakan ekuitas yang tadinya tidak aktif di rumah Anda.
Ini adalah kekuatan berpikir seperti investor. Kebanyakan orang melihat rumah mereka sebagai tempat tinggal. Orang kaya melihat rumah mereka sebagai alat untuk membeli lebih banyak aset.
Tapi ada kenyataan: Ini hanya berhasil jika Anda melakukannya dengan BENAR.
– Bagaimana jika sewa turun?
– Bagaimana jika penyewa tidak membayar?
– Bagaimana jika ada 3 bulan lowong?
Anda HARUS memiliki cadangan. Bisakah Anda menutupi KEDUA hipotek jika terjadi kesalahan selama 6 bulan? Apakah Anda memiliki uang tunai untuk perbaikan tak terduga? Jangan menganggap semuanya akan sempurna.
Jika dilakukan dengan benar, ini akan melipatgandakan pendapatan dan membangun kekayaan. Jika salah, Anda hanya satu masalah penyewa dari bencana.
Jadi inilah pilihan Anda:
Biarkan ekuitas duduk diam di rumah Anda tidak melakukan apa-apa… ATAU gunakan untuk membeli aset yang memasukkan uang ke kantong Anda setiap bulan.
Orang miskin memilih opsi 1. Orang kaya memilih opsi 2.
Ini adalah cara mengubah rumah Anda menjadi penghasilan pasif. Tanpa pernah menjualnya.
Disclaimer: Angka-angka yang digunakan dalam postingan ini adalah contoh sederhana untuk tujuan edukasi saja. Suku bunga hipotek, pendapatan sewa, biaya, tingkat apresiasi, dan implikasi pajak aktual akan bervariasi berdasarkan situasi spesifik, lokasi, kondisi pasar, dan keadaan individu. Selalu konsultasikan dengan penasihat keuangan, profesional pajak, dan ahli real estat sebelum membuat keputusan investasi apa pun.
Tapi itu semua ada risikonya, lalu bagaimana cara meminimalisir risiko pada investasi duplex (atau properti sewa)? Berikut beberapa hal yang dapat diakukan:
1. Siapkan Dana Darurat (Reserve Fund)
– 6-12 bulan biaya yang meliputi: biaya cicilan, pajak, asuransi, dan maintenance untuk kedua unit jika ada lowong atau perbaikan mendadak.
– Biaya perbaikan: Alokasikan 1-3% dari harga properti tiap tahun untuk perbaikan.
2. Screening Penyewa yang Ketat
– Cek kredit & background: Riwayat kredit, pekerjaan, referensi.
– Deposit besar: 1-2 bulan sewa sebagai jaminan.
– Perjanjian sewa jelas: Termasuk aturan denda keterlambatan dan perawatan ringan.
3. Asuransi Properti yang Komprehensif
– Property insurance: Proteksi kebakaran, banjir, gempa (jika perlu).
– Liability insurance: Perlindungan jika penyewa atau tamu terluka di properti.
– Loss of rent insurance: Ganti rugi jika unit lowong.
4. Hitung Cash Flow dengan Konservatif
– Asumsi occupancy rate 80-90% (bukan 100%).
– Biaya tak terduga 10-15% dari pendapatan sewa.
– Pastikan cash flow positif minimal $100–$200/bulan setelah semua biaya.
5. Manajemen Properti yang Baik
– Property manager: Jika kamu tidak bisa handle sendiri, percayakan ke profesional (biasanya 8-10% dari sewa).
– Sistem pelaporan maintenance: Respons cepat untuk keluhan penyewa.
6. Pilih Lokasi Strategis
– Dekat fasilitas: Sekolah, kampus, transportasi, mall.
– Pertumbuhan populasi & ekonomi: Area yang berkembang, biasanya permintaan sewa tinggi.
7. Hindari Over-Leverage
– DP 20-30%: Kurangi beban hutang dan bunga.
– Pilih suku bunga tetap (fixed rate) jika memungkinkan.
8. Perhatikan Pajak dan Hukum
– Pahami PPh final*(jika ada) dan pajak properti.
– Perjanjian sewa yang sesuai hukum agar terlindungi.
9. Diversifikasi
– Jika bisa, punya lebih dari satu properti (misal duplex + single family) untuk spread risiko.
10. Belajar Kontinu
– Ikuti seminar, baca buku, join komunitas investor properti.
Intinya adalah risiko tidak bisa dihilangkan, tapi bisa dikelola dengan perencanaan matang, dana cadangan, dan manajemen yang baik. ( Kendra Yudha)
